为广泛听取社会各界意见建议，做好政策宣传解读工作，便于广大居民和社会各界准确理解《沙湾市危旧房自主更新原拆原建实施办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）核心内容与实施要求，现就本《办法》作如下解读：

一、起草背景与制定意义

为规范城镇危旧住房自主更新原拆原建行为，消除房屋安全隐患，改善居民居住条件，提升城市品质；同时推进城市危旧房自主更新，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，切实解决民生问题，就危旧房自主更新原拆原建工作，结合我市实际，制定本办法。

二、制定依据

本办法主要依据《中华人民共和国民法典》《城乡规划法》《建筑法》及《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》、国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号)、自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）、自然资源部 住房城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等文件规定，结合沙湾市实际制定。

三、核心框架与主要内容

《办法》共计七章三十六条，分别为：总则、申请与启动条件、规划与建设管理、产权处置与权益保障、政策支持与保障、监督管理与争议处理及附则，核心内容分为八大板块：

（一）明确适用与不适用范围

核心条款：《办法》第三条明确了适用范围和不适用范围。

解读：本《办法》适用范围为经专业机构鉴定为C级或D级的危旧住房，或经评估认定确需更新的老旧住房的自主更新活动。其它国有土地上其他符合条件的房屋可参照执行。对相邻不具备独立开发条件的边角地、夹心地或插花地等零星用地，在符合规划和征得相关权利人同意的前提下,一并纳入城镇危旧住宅房屋改造范围。

本《办法》不适用的范围为涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上危旧房，按照我市国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行，不适用本办法。

（二）自主更新的原则

核心条款：《办法》第四条明确自主更新的原则。

解读：首先业主是自主更新的决策主体、出资主体和实施受益主体。政府负责政策制定、规划统筹、服务监管和风险防范。其次自主更新是建立在自愿和充分协商的基础上，自主更新须经90%以上业主同意，不得强制实施;更新方案、资金筹措、产权处置等重大事项须由业主共同民主协商决定。第三，项目必须符合国土空间规划，并依法办理各项审批手续，确保工程质量安全。第四是自主更新全过程信息必须公开透明，接受业主、社会和相关部门监督。

（三）健全联席会议制度与职责分工

核心条款：《办法》第五条建立城镇危旧房改造工作部门联席会议制度，第六条明确了相关单位的职责分工。

解读：市政府建立城镇危旧房改造工作部门联席会议制度。联席会议由市政府主要负责人担任召集人，成员单位由住建、自然资源、不动产登记、税务及危旧住宅房屋所在街道组成。各街道应组织协调有关部门做好辖区范围内的危旧住房改造、房屋使用安全监督及管理工作，负责组织协调、宣传动员、矛盾调解、社会稳定风险评估与化解，并对项目实施过程进行监督。

（四）明确了启动自主更新的条件

核心条款：《办法》第十条，自主更新项目启动，须由自主更新委员会组织全体业主进行表决。参与表决专有部分面积占比90%以上且人数占比90%以上的业主同意，并书面签署《自主更新意向协议书》后，方可向属地街道办事处提出项目申请。

解读：本办法强调自主更新，根据《物权法》相关要求，自主更新由业主表决。同时，为消除隐患,推动自主更新实施，启动的门槛设置为“90%”。

（五）推动自主更新项目实施

核心条款：《办法》第十三至十五条、第十七、十八条。

解读：为推动自主更新的实施，从规划设计要求、完善居住功能、施工图审查、项目审批等环节为自主更新创造使得条件。明确为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、无障碍设施、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。施工图审查机构原则上按照现行住宅设计标准，对设计文件的结构安全性、消防、建筑节能和基本使用功能等四个方面强制性标准执行情况进行审查，其他涉及建筑功能及有关配套的强制性标准不予审查。

（六）明确各方共同支持自主更新

核心条款：《办法》第二十四条至第三十条从政策、资金、土地、税收、规费等方面给予支持。

解读：产权人在危旧房改造中应承担的费用，可按规定使用维修基金和个人公积金，可使用公积金、申请公积金贷款。在土地使用方面，自主更新项目涉及增加边角地、夹心地或插花地的，增加用地面积在原总用地面积20%以内的需办理划拨用地审批手续，无需缴纳土地出让金；超过原总用地面积20%的部分按协议出让办理用地手续。

（七）明确自主更新过程中的监督、争议解决途径及退出机制

核心条款：《办法》第三十一条、第三十二条明确，街道办事处和住建局应对项目的民主决策、资金管理、工程质量和安全进行全程指导和监督。同时在显著位置持续公示，接受监督。第三十三条明确协商、行政调解、诉讼或仲裁途径处理纠纷。第三十四条明确因不可抗力或协商无法达成一致的处理。

解读：进一步明确条单位在自主更新中的监督作用，体现阳光公开，公平公正。

（八）明确办法解释权限与适用期限

核心条款：《办法》第三十五条、第三十六条明确，本办法由沙湾市住房和城乡建设、市自然资源局、税务局按职责分工负责，明确施行期限。

解读：明确解释权和施行时间，保障办法的落地执行有明确的责任主体和时间节点。

政策解读单位：沙湾市住房和城乡建设局

第一责任人：沙湾市住房和城乡建设局党组副书记、局长母祥明 

日常解读人：沙湾市住房和城乡建设局干部 冯新祖 

联系电话：0993-6028177