为深入贯彻中央关于实施城市更新行动的决策部署，消除房屋安全隐患，依据《中华人民共和国民法典》及国家相关部委关于城市更新的文件精神，我局在对本市老旧房屋摸底的基本上，参考全国各地关于“自主更新、原拆原建”政策，结合我市实际，拟定了《沙湾市危旧房自主更新原拆原建实施办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，欢迎有关单位和社会各界人士提出意见或建议。

公开征集意见时间为：2026年4月8日至4月16日。

公告期间，任何单位和个人均可通过以下方式提出意见和建议：

信函方式：寄至沙湾市住房和城乡建设局（地址：沙湾市广场路41号,邮编：832100）

联系人：冯新祖

联系电话：0993-6028177

沙湾市危旧房自主更新原拆原建实施办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【目的与依据】为规范城镇危旧住房自主更新原拆原建行为，消除房屋安全隐患，改善居民居住条件，提升城市品质，根据《中华人民共和国民法典》《城乡规划法》《建筑法》及《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》、国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号)、自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）、自然资源部 住房城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等文件规定及国家、自治区相关文件精神，推进城市危旧房自主更新，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就危旧房自主更新原拆原建工作，结合我市实际，制定本办法。

第二条【术语定义】本办法所称危旧房自主更新原拆原建（以下简称“自主更新”），是指房屋所有权人（以下简称“业主”）为消除安全隐患、改善居住环境，经协商一致，自愿拆除原有危旧住房，在符合规划的前提下，于原址范围内重建住房，并共同承担相关责任、资金和风险的行为。

第三条【适用范围】本办法适用于沙湾市行政区域范围内，经专业机构鉴定为C级或D级的危旧住房，或经评估认定确需更新的老旧住房的自主更新活动。国有土地上其他符合条件的房屋可参照执行。

对相邻不具备独立开发条件的边角地、夹心地或插花地等零星用地，在符合规划和征得相关权利人同意的前提下,一并纳入城镇危旧住宅房屋改造范围。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上危旧房，按照我市国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行，不适用本办法。

第四条【工作原则】自主更新工作应当遵循以下原则：

（一）业主主体，政府引导。业主是自主更新的决策主体、出资主体和实施受益主体。政府负责政策制定、规划统筹、服务监管和风险防范。

（二）居民自愿，充分协商。必须经90%以上业主同意，不得强制实施。更新方案、资金筹措、产权处置等重大事项须由业主共同民主协商决定。

（三）规划管控，规范建设。项目必须符合国土空间规划、详细规划及相关技术规范，依法办理各项审批手续，确保工程质量安全。

（四）阳光公开，公平公正。更新全过程信息必须公开透明，接受业主、社会和相关部门监督。

第五条【联席会议制度】市政府建立城镇危旧房改造工作部门联席会议制度。联席会议由市政府主要负责人担任召集人，成员单位由住建、自然资源、不动产登记、税务及危旧住宅房屋所在街道组成。联席会议办公室设在市住建局。

第六条 【职责分工】各街道应组织协调有关部门做好辖区范围内的危旧住房改造、房屋使用安全监督及管理工作，负责组织协调、宣传动员、矛盾调解、社会稳定风险评估与化解，并对项目实施过程进行监督。

市住房和城乡建设主管部门：负责牵头制定相关政策，指导危房鉴定、质量安全监管、竣工验收备案，统筹协调推进工作。

市自然资源和规划主管部门：负责规划条件核实、提供规划设计引导，依法办理用地、规划许可及不动产登记相关工作。

发展改革、财政、民政、城市管理、消防、人防等相关部门：按照各自职责，依法对自主更新项目涉及的事项予以支持、指导和监督。

第七条【实施主体的原则规定】业主是房屋安全的第一责任人。危旧房改造由业主自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。

危旧房改造建设资金由业主按照建筑面积比例共同分摊（先期按原产权证面积比例分摊建设资金，后期以重建完成后的测绘报告为准）。

第八条【应急处理】当房屋险情危及公共安全，且业主不具备解危条件的，市人民政府可启动应急流程，业主及其它相关人员当给予积极配合。

第二章 申请与启动条件

第九条【业主组织要求】实施自主更新，应先行成立业主自主更新委员会（或业主理事会等自治组织，下同）。委员会成员由楼栋业主（或成片小区主业）民主选举产生，代表全体业主利益，负责项目全过程的组织、协商、管理和监督。

第十条【启动表决要求】自主更新项目启动，须由自主更新委员会组织全体业主进行表决。参与表决专有部分面积占比90%以上且人数占比90%以上的业主同意，并书面签署《自主更新意向协议书》后，方可向属地街道办事处提出项目申请。

第十一条【项目申请材料】申请启动时，应向属地街道办事处（乡镇政府）提交以下材料：

（一）项目申请书及自主更新委员会备案证明；

（二）业主同意启动的表决结果及《自主更新意向协议书》；

（三）原房屋不动产权属证明复印件及业主名册；

（四）具有相应资质的机构出具的危房鉴定报告。

第十二条 【项目认定】街道办事处收齐材料后，提请市联席会议研究认定。

经市联席会议认定符合城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建条件的，以联席会议名义形成会议纪要，并由街道和不动产管理部门共同出具《“自主更新、原拆原建”回搬住户清单》，作为房屋更新后不动产登记、税务核算的依据。

第三章 规划与建设管理

第十三条【规划设计要求】自主更新项目应在不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系、不改变原房屋用途和不改变权利主体的原则下进行改造提升。在符合详细规划、满足消防、安全等强制性标准的前提下，可优化户型、增设电梯、完善配套设施。鼓励采用绿色建筑技术和标准化设计。

第十四条 【规划方面优惠条件一】在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在城市更新中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。

第十五条 【规划方面优惠条件二】为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、无障碍设施、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。

第十六条【方案联合审查】街道应组织住建、自然资源、消防、人防等部门，对业主委托编制的项目规划设计方案进行联合审查和技术指导，提出审查意见。设计方案须经业主大会表决通过。

第十七条【施工图审查】施工图审查机构原则上按照现行住宅设计标准，对设计文件的结构安全性、消防、建筑节能和基本使用功能等四个方面强制性标准执行情况进行审查，其他涉及建筑功能及有关配套的强制性标准不予审查。对按照现行标准难以完成原址安置的，经征求居民同意，可在保证安全的前提下调整设计指标。对原一层住户实际存在临街开门情况的，按照尊重历史、还原现状的原则，重建建筑应当依据拆除前实际情况进行设计施工，产权性质保持不变。

第十八条【审批绿色通道】对自主更新项目，各相关部门应开通“绿色通道”，简化审批流程，实行“一窗受理、并联审批、限时办结”。工程完工后，应当按规定办理竣工验收手续，经验收合格后方可交付使用。

第十九条【实施主体与建设要求】业主可共同委托具备相应资质的房地产开发企业、建筑施工企业或专业项目管理公司作为实施主体，统一负责报建、筹资、建设和交付。项目必须严格执行法定建设程序，聘请工程监理，确保工程质量和安全。

第四章 产权处置与权益保障

第二十条【原产权管理】项目启动后至工程竣工办不动产证前，原产权证由原业主保管，作为后期办理新产权证的依据。

原则上项目启动后至工程竣工期间，不允许进行产权交易；对经民政部门认定为最低生活保障家庭、特困人员、最低生活保障边缘家庭和刚性支出困难家庭的业主，确因生活困难无力参与出资自主更新、原拆原建的，可在出具《“自主更新、原拆原建”回搬住户清单》前，完成过户手续；项目启动后，其它业主对该不动产的处分，应建立在项目实施的基础上，由全体业主共同决定。

第二十一条【房产测绘】重建后的房屋，应委托测绘单位进行房产测绘。

第二十二条【新建产权登记】项目竣工并通过综合验收后，由实施主体或业主共同申请办理不动产首次登记。业主可按原约定，凭原产权证、更新协议、结算证明、测绘报告及《“自主更新、原拆原建”回搬住户清单》等材料，按规定交纳维修资金后，申请办理分户不动产登记。

第二十三条【过渡安置补助】在房屋自主更新过程，由业主自行过渡。对低收入困难家庭，住建局可根据沙湾市保障性住房房源情况，提供保障性住房用于过渡，保障性住房相关费用由业主承担。

第五章 政策支持与保障

第二十四条【政策方向】危旧房自主更新原拆原建可参照保障性安居工程、解危解困房相关规定执行，享受保障性安居工程、解危解困房相关政策。

第二十五条【资金筹措支持】产权人在危旧房改造中应承担的费用，可按规定使用维修基金和个人公积金，可使用公积金、申请公积金贷款。

（一）业主可按约定共同出资，可依法使用住房公积金、申请提取原住宅原维修基金。

（二）鼓励金融机构依法创新金融产品，为自主更新项目提供信贷支持。

（三）符合条件的项目，可按规定申请上级有关危房改造、老旧小区改造等补助资金。

（四）在满足规划前提下，允许适当增建配套设施用房或经营性设施，其收益可用于平衡项目成本。

第二十六条【土地优惠政策一】原土地权利性质为划拨的，新增部分仍以划拨方式办理不动产登记，增加的建筑面积无需补缴土地价款；原已办理分户转移登记且已办理分户划拨补办出让手续的，新增部分由房屋所有权人按分户划拨补办出让方式办理不动产登记。

原划拨土地使用权人申请办理协议出让,划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可采用协议出让方式办理出让手续，但《国有建设用地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的除外。

以租赁方式取得土地的非商品住宅类更新项目，在租赁期内依法依规完成更新改造的，可在租赁期满后依法以协议出让方式取得土地。

鼓励原土地使用权人依法以转让、经分割审批后部分转让或出租土地使用权等方式盘活利用。

第二十七条【土地优惠政策二】自主更新项目涉及增加边角地、夹心地或插花地的，增加用地面积在原总用地面积20%以内的需办理划拨用地审批手续，无需缴纳土地出让金；超过原总用地面积20%的部分按协议出让办理用地手续。

第二十八条【税费优惠政策】危旧房改造按原建筑面积翻建（增加面积不超过原建筑总面积20%的），免收市政公用基础设施配套费和人防易地建设费，免收房屋所有权登记费、土地使用权登记费等行政事业性收费和政府性基金。翻建增加建筑面积超过原建筑总面积20%的部分，按相关规定全额收取行政事业性收费和政府性基金

危旧房自主更新项目涉及的增值税、契税、个人所得税等，按照国家现行税收优惠政策执行。

第二十九条【市政配套支持】水、电、气、通信等专营单位应对自主更新项目给予支持，优先安排配套管网建设或迁移，并按规定减免相关接入费用，原则上按成本价一次性收费。

第三十条【争取其它上级支持】城镇危旧住宅改造项目符合危旧房改造项目申报条件的，可以列入危旧房改造计划，享受有关支持政策。

第六章 监督管理与争议处理

第三十一条【全过程监管】街道办事处和住建局应对项目的民主决策、资金管理、工程质量和安全进行全程指导和监督。鼓励引入第三方审计机构对项目资金进行监管。

自主更新委员会开设银行账户，对房屋更新的资金统一管理。该账户资金动用时，需自主更新委员会所有成员签字方可使用,并接受业主监督。

第三十二条【信息公示制度】自主更新委员会应将项目实施方案、业主决议、规划设计、资金收支、工程进度、选房方案等重要信息，在显著位置持续公示，接受监督。

第三十三条【纠纷调处机制】业主之间、业主与实施主体之间在更新过程中发生争议的，应首先通过协商解决。协商不成的，可申请街道或人民调解组织进行行政调解。调解无效的，依法通过诉讼或仲裁途径解决。

第三十四条【退出机制】项目启动后，因不可抗力或协商无法达成一致等原因确需终止的，由业主大会决定，并依法妥善处理前期投入和债权债务。擅自违反协议，损害集体利益的，应承担相应责任。

第七章 附则

第三十五条【解释部门】本办法由沙湾市住房和城乡建设、市自然资源局、税务局按职责分部门负责解释。

第三十六条【施行日期】本办法自2026年  月  日起施行。有效期 年。