一、制定背景

为了进一步规范和加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益，沙湾市结合实际制定《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》。

二、制定依据

主要依据《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部令165号）《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合沙湾实际，制定《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》。

三、主要内容

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》共六章36条。

（一）什么是住宅专项维修资金？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第二条:本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（二）什么是住宅共用部位和公用设施设备？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第三条：本办法所称住宅共用部位，是指根据法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（三）什么样的房屋需要交住宅专项维修资金？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第六条：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

1.住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

（四）住宅专项维修资金的交存标准？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第七条：商品住宅、非住宅的业主按照其所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金的交存标准为：

未配置电梯的，按照2024年每平方米建筑安装工程造价1540元的5%交存，即77元/㎡；配置电梯的，按照2024年每平方米建筑安装工程造价1680元的5%交存，即84元/㎡。此标准自颁布之日起延用五年。

（五）什么时候缴纳住宅专项维修资金？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第九条：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

（六）住宅专项维修资金存入专户后由谁管理、如何管理？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第十一条：住宅专项维修资金由沙湾市住建局集中管理，所需工作经费列入同级财政预算予以保障。

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第十二条：市住建局按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则，择优选择商业银行作为维修资金的专户管理银行，并向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方权利义务。

市住建局应当按照职责，在专户管理银行开立本行政区域或者管理范围的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，按房屋门户号设分户账。专户管理银行按照合同约定，负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务。

（七）住宅专项维修资金如何使用？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第十六条：需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

1.物业管理区域内有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；物业管理区域内没有物业服务企业的，由所在社区居民委员会提出使用申请。

2.市住建局进行现场勘察，制作现场勘察报告。

3.物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定使用方案，详细说明使用原因、施工范围、施工计划、经费预算、付款方式、分摊列支范围及明细、工程造价评审情况等内容，并向分摊列支范围的业主公示，公示期不少于7日。

4.使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

5.物业服务企业或者社区居民委员会（相关业主）组织实施使用方案，依法签订施工合同，并将使用方案、施工合同报市住建局。

6.实施维修项目竣工后，由物业服务企业或者社区居民委员（相关业主）组织验收，并将验收结果向业主公示，公示期不少于7日；公示期满无异议或者异议不成立的，使用申请人持维修项目验收合格等相关资料向市住建局提出拨付结算资金。

7.市住建局审核同意后，向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（八）哪些费用不得使用维修资金？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第十九条：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1.依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

2.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位承担的业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新费用。

3.因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的住宅共有部位、共有设施设备的修复费用。

4.根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部分、共用设施设备维修、养护费用。

5.外檐、屋面等部位单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

（九）住宅专项维修资金的过户和补交？

《沙湾市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。未缴纳住宅专项维修资金或维修资金缴纳不足的房屋交易时，受让人需按照同期缴存标准补足维修资金。

本政策由沙湾市住建局、财政局共同解释。

政策解读单位:沙湾市住房和城乡建设局

第一责任人:沙湾市住房和城乡建设局党组副书记、局长 母祥明

日常解读人:沙湾市住房和城乡建设局干部 苗树桥

联系电话:0993-6028522