沙湾市住宅专项修资金管理办法（草案）

第一章 总则

第一条 为了规范和加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益，依据《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部令165号）、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房地产行政主管部门负责本市行政区域内住宅专项维修资金的统一监督管理工作，其所属的市住宅专项维修资金管理办公室(以下统称管理机构)负责公有住房及商品住宅、非住宅专项维修资金的具体管理工作。

财政、审计、监察等相关部门按照各自职责分工，共同做好住宅专项维修资金的相关工作。

第二章 维修资金的交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照其所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期住宅专项维修资金的交存标准为：

未配置电梯的，按照每平方米建筑安装工程造价1540元的5%交存；配置电梯的，按照每平方米建筑安装工程造价1680元的5%交存。

第八条 存入专户的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位设帐，实行三级核算。以小区为单位设立一级核算，以幢为单位设立二级核算，以房屋户门号为单位设立三级核算。

第九条  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房地产行政主管部门会同财政局制定。

第十一条   住宅专项维修资金由管理机构集中管理，所需工作经费列入同级财政预算予以保障。

第十二条   管理机构按照资金安全、服务优质、科学评估和公平公开的原则，择优选择商业银行作为维修资金的专户管理银行，并向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方权利义务。

管理机构应当按照职责，在专户管理银行开立本行政区域或者管理范围的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，按房屋门户号设分户账。专户管理银行按照合同约定，负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务。

第三章 使用

第十三条  使用维修资金，由业主依法约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照“谁受益、谁承担”的原则和下列规定分摊：

(一)单个或多个物业管理区域内业主共有的费用，由单个或多个物业管理区域内的相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

(二)单幢或多幢房屋业主共有的费用，由单幢或多幢房屋相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

(三)一个单元或单元一侧业主共有的费用，由该单元或单元内一侧房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

(四)一个或多个楼层业主共有的费用，由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

(五)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有的费用，按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中，售后公有住房应分摊的费用应当由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;

 业主分户账维修资金余额不足支付分摊工程费用的，应当由该业主直接补足分摊工程费用的差额部分。

第十四条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十五条　 住宅共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，业主委员会或者相关业主应当书面告知物业服务企业；无物业服务企业的，应当书面告知所在社区居民委员会。物业服务企业或社区居民委员会应当自收到告知书之日起3日内启动住宅专项维修资金列支申请程序。

第十六条    由管理机构代管住宅专项维修资金的，按照下列程序使用住宅专项维修资金：

（一）物业管理区域内有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；物业管理区域内没有物业服务企业的，由所在社区居民委员会提出使用申请；

（二）管理机构进行现场勘察，制作现场勘察报告；

（三）物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定使用方案，并在物业管理区域内的显著位置公示使用方案，公示期不得少于7日；

（四）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（五）物业服务企业或者社区居民委员会组织实施使用方案；

（六）物业服务企业或者社区居民委员会持有关材料，向管理机构申请列支，并在物业管理区域内的显著位置公示住宅专项维修资金使用的相关情况；

（七）管理机构审核同意后，向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十七条   需要使用住宅专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障停止使用的；

（三）经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的；

（四）房屋局部有垮塌、脱落危险的；

（五）共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的；

（六）其他危及房屋使用安全的情形。

国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。

第十八条   住宅专项维修资金使用过程中发生工程招标、工程质量监理、工程造价审核的，相关费用可从住宅专项维修资金中列支。

第十九条    下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位承担的业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的住宅共有部位、共有设施设备的修复费用；

（四）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部分、共用设施设备维修、养护费用；

（五）外檐、屋面等部位单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

第二十条    下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

（五）业主大会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第四章 监督管理

第二十一条    房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。未缴纳住宅专项维修资金或维修资金缴纳不足的房屋交易时，受让人需按照同期缴存标准补足维修资金。

第二十二条    房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

1、房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

2、售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十三条    管理机构负责应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

1、住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

2、发生列支的项目、费用和分摊情况；

3、业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

4、其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十四条    市财政局加强对住宅专项维修资金 收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十五条   市审计局审计监督住宅专项维修资金的管理和使用。

第二十六条   各乡镇、街道办事处、社区充分发挥业主委员会作用，做好指导业主委员会、相关业主按照程序做好维修资金使用工作。

第二十七条    住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及自治区、市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第二十八条   由管理机构代管住宅专项维修资金的，应当依法接受审计部门、监察部门的监督。

第五章 法律责任

第二十九条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由市人民政府财政部门会同市房地产行政主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第七条规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第九条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第十四条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十条　开发建设单位违反本办法第九条规定将房屋交付买受人的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十四条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十一条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由市房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

市房地产行政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

市财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十三条　市房地产行政主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第三十四条    产权人或使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人应当协商解决，协商不成的可向管理机构申请调解或向人民法院提起诉讼。

第三十五条    本办法实施前，商品住房、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金 或维修资金的交存标准 低于本办法 规定的，应当按照本办法 规定建立或追补维修资金。

第三十六条     本办法由沙湾市住建局、财政局共同解释。

第三十七条    本办法自2024年7⽉**日起实施，2008年6月24日沙湾县城乡建设管理局、沙湾县财政局印发《关于印发<沙湾县住宅共用部位共用设施设备维修资金管理实施细则（暂行）>的通知》（沙建字[2008]51号）同时废止。